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在租赁市场中，租赁期限是租赁合同的核心要素之一，它关乎着租赁双方的权益和预期。然而，一些人为了规避法律对租赁期限的限制，试图采取一次性签订多个租赁合同的方式来延长租赁期限。近日，北京市平谷区人民法院审理了一起相关案件，判定租赁期限超过二十年的合同无效。 一次性签署三份合同，租赁期限累计达50年 新京报记者从北京市平谷区人民法院了解到，张某三出于种植养殖的目的向村委会租地，为了确保租赁期限，双方于2015年1月2日同时签署了三份租赁合同，租赁期限分别为2015年1月2日至2035年1月1日、2035年1月2日至2055年1月1日、2055年1月2日至2065年1月1日，租赁期限累计达到50年。 2020年1月，张某三在未取得相关手续的情况下拆除原有房屋，相关部门不允许其新建房屋，合同实际上无法继续履行，张某三因与村委会无法达成一致，遂起诉至法院。 张某三要求解除第一份合同并返还价款，同时要求村委会承担这三份合同的违约责任。张某三认为，根据合同约定，村委会单方与张某三解除合同及其他违约行为，导致张某三不能正常经营使用，村委会赔偿张某三所有投资金额及损失的3倍。村委会则呈交第一份合同，表示自己并未违约，且超过二十年的合同无效，后面的合同都应归于无效。 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。法院经审理认为，该案中，双方当事人同时签订了三份《租赁合同》，其中一份租赁期限为2015年1月2日至2035年1月1日的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；其余二份合同租赁期限超过二十年的规定，应为无效合同。 法院认为，村委会未单方与张某三主张解除合同，张某三在无相关审批手续的情况下即拆除房屋，导致合同无法履行，解除合同并非因村委会违约所致。故不支持张某三要求村委会承担违约责任的请求。 最终，平谷法院依据双方约定的租金、合同解除时间核算白菜网自助申请体验金，判决村委会返还解除合同后及合同无效后的相应金额。判决后双方均未上诉，该判决现已生效。 租赁期限不得超过二十年，超过部分不受法律保护 法官表示，我国法律规定租赁期限不得超过二十年，是考虑到租赁市场的特点、租赁物的性质以及法律规定的合同原则等。相关法条考虑合同交易双方的长远利益，如允许超过20年的租赁期限的存在，可能会出现租售不分、租赁物减损后责任分担不清、租赁合同内容变更困难等问题，有悖租赁交易的初衷。 然而，在实践中，除了上述案件中的一次性签订三份合同外，还有在合同条款中直接约定20年以上或约定20年到期后自动续租等情况，凡此种种，均是为了规避法律规定的租赁期限20年的行为，超出20年的部分，统应归于无效，不受法律保护。即使当事双方认为租赁物能够稳定存续较长时间，也应当在租赁期届满后续租，而不是在一开始的时候就约定超过20年的租赁期间。 法官提示，广大公众在签订租赁合同时，务必注意租赁期限不得超过二十年，超过部分将不受法律保护。面对试图规避法律限制、一次性签订多个租赁合同或约定超长租赁期限的行为，应保持警惕，避免自身权益受损。在签订合同时，应明确租赁期限，确保合同的合法性和有效性，避免不必要的法律纠纷。如有疑虑，请及时咨询专业法律人士，以保障自身合法权益。 新京报记者 吴淋姝编辑 彭冲 校对 李立军

“第三条 各级人民代表大会常务委员会行使监督职权，应当坚持中国共产党的领导，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、‘三个代表’重要思想、科学发展观、习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持中国特色社会主义道路，确保宪法和法律、法规得到全面有效实施，确保行政权、监察权、审判权、检察权依法正确行使。

十九、将第二十条改为第二十九条，修改为：“常务委员会组成人员对本章规定的有关报告的审议意见交由本级人民政府研究处理。人民政府应当将研究处理情况由其办事机构送交本级人民代表大会有关专门委员会或者常务委员会有关工作机构征求意见后，向常务委员会提出书面报告。常务委员会认为必要时，可以对有关报告作出决议；本级人民政府应当在决议规定的期限内，将执行决议的情况向常务委员会报告。

二十四、将第二十七条改为第三十七条，修改为：“常务委员会组成人员对执法检查报告的审议意见及执法检查报告交由本级人民政府、监察委员会、人民法院或者人民检察院研究处理。人民政府、监察委员会、人民法院或者人民检察院应当将研究处理情况由其办事机构送交本级人民代表大会有关专门委员会或者常务委员会有关工作机构征求意见后，向常务委员会提出书面报告。常务委员会认为必要时，可以对执法检查报告作出决议；本级人民政府、监察委员会、人民法院或者人民检察院应当在决议规定的期限内，将执行决议的情况向常务委员会报告。

二十六、将第二十九条改为第四十条白菜网自助申请体验金，修改为：“县级以上地方各级人民代表大会常务委员会审查、撤销下一级人民代表大会及其常务委员会作出的不适当的决议、决定和本级人民政府、监察委员会、人民法院、人民检察院制定的不适当的规范性文件的程序，由省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会参照《中华人民共和国立法法》和全国人民代表大会常务委员会的有关决定，作出具体规定。”

二十七、将第三十二条改为第四十二条，修改为：“国务院、中央军事委员会、国家监察委员会和省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会认为最高人民法院、最高人民检察院作出的具体应用法律的解释同宪法或者法律相抵触，或者存在合宪性、合法性问题的，最高人民法院、最高人民检察院之间认为对方作出的具体应用法律的解释同宪法或者法律相抵触，或者存在合宪性、合法性问题的，可以向全国人民代表大会常务委员会书面提出进行审查的要求，由全国人民代表大会有关专门委员会和常务委员会工作机构进行审查、提出意见。

二十八、将第三十三条改为第四十三条，修改为：“全国人民代表大会宪法和法律委员会、有关专门委员会、常务委员会工作机构经审查认为最高人民法院或者最高人民检察院作出的具体应用法律的解释同宪法或者法律相抵触，或者存在合宪性、合法性问题需要修改或者废止，而最高人民法院或者最高人民检察院不予修改或者废止的，应当提出撤销或者要求最高人民法院或者最高人民检察院予以修改、废止的议案、建议，或者提出由全国人民代表大会常务委员会作出法律解释的议案、建议，由委员长会议决定提请常务委员会审议。”